绿城急补库存,逆势扩张能否追回失去的岁月
发布时间:2019-05-22

存货虚空

孙宏斌对于今年土地市场较为悲观,他认为目前土地市场已经进入到高溢价阶段,公开市场拿地可能面临较大风险。与此同时,虽然目前市场状况有所好转,但是多数房企对于后市的判断都比较谨慎。

“上午未来科技城的地拿到了吗?”这是3月20日绿城媒体沟通会结束时,张亚东走出会议室询问同事的第一句话。张亚东很关心绿城的拿地情况,绿城和绿城背后的中交同样关注。

在央企的背书之下,绿城解决了多年来的财务困境,然而在追赶规模的路上,绿城在土地市场的积极表现可能为后续发展埋下隐患。

今年1月,张亚东将绿城的架构由“11 5”变为“8 3”,设立6个区域公司,外加亚运村项目公司,同时成立小镇事业部、金融事业部、特色房地产事业部(即以TOD开发模式为主的原杨柳郡集团)和商管事业部。与此同时,绿城开始落地共赢机制,其中包括此前未实施过的跟投。

尤其值得关注的是,绿城在今年一季度销售额255亿,仅完成年度目标12.75%,同比去年下滑8.6%,若后续的销售去化上不来,公司高价拍地的风险也将进一步累积。

根据中指院数据统计,2019年一季度,绿城拿地金额为49亿元,排名35位。但值得关注的是,三月底四月初新增土储中,有4块为典型的楼面均价较高地块,其中杭州萧山地块再度出现面粉价与面包价相当的情况。

无论是与过去的绿城对比,还是与其目标企业对比,绿城土地储备较少的问题都是其眼下最严峻的考验,而全面中交化的绿城一直将规模摆在重要位置。

截止到4月3日,绿城在公开土地市场共拿地9块,其中宁波两块、杭州两块,同时还包括西安、日照、郑州、天津、太原、台州共8个城市,合计拿地金额约60亿元。这10宗地块中,宁波、杭州的4宗地块属于楼面均价较高者,其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。

2019年楼市走向不明,大多数房企依然对市场保有一份谨慎之心,在此之际提速的绿城,此番会站在天枰上幸运的那一端吗?

从以上4宗地块可以看出,绿城从3月开始加大了在主流核心城市拿地的动作,然而有专业机构评估,从可售楼面价来看,比照目前周边在售均价,绿城这4宗地块均可能面临亏损,该机构同时指出,绿城在土地市场补仓的直接原因是因其1月账上有约736亿元较为富裕的自有资金,故加大补仓预期。

绿城2018年财报显示,期内新增37块土储,截止期末累计建面3247万方,存货同比2017财年减少超过70%。与此同时,张亚东在业绩会上表示,绿城将在2019年实现2000亿元销售额。很明显,3000万方的土储和大幅降低的存货与2000亿规模房企不匹配,因此绿城增加土储一事迫在眉睫。

在失去了上一轮黄金周期之后,绿城的追赶之心显得十分迫切,在土地市场上已不再佛系,而是转换为彪悍地抢夺之势。

而这种改变从中交入驻绿城的那一刻就开始了,中交曾明确表示要进入央企前三名,对标企业为中海、保利。

易居研究院分析师严跃进表示,由于过去几年绿城一直处在股权纷争期,其发展有一定滞后,随着中交的入驻,目前步入了平稳期,在这个阶段补仓有利于规模的做大。

中原地产分析师卢文曦表示,杭州一直以来都是绿城的大本营,在规模促动之下,绿城对于守牢大本营仍有一些期待,“由于绿城目前节奏较快,因此上半年拿地之后有望在下半年回笼资金,对于业绩转化有较大帮助,且宁波和杭州的地块较为优质,对于绿城的后期销售有一定帮助。”

强势夺地

地王不一定会成为楼王,当房价大幅上涨预期不在,高价买地的风险最终仍旧将由企业所承担,逆势扩张下的绿城重新找回了增长的勇气,但可以预见的是,加速的另一面,必然是资金状况趋于紧绷,以及杠杆比率的提升。

更为显著的变化是一直很慢的绿城开始强调“高周转”。在2018年业绩会上有投资者问绿城在2019年是否采用高周转模式,管理层表示,“一般情况下,从拿地到销售,按绿城原来的速度比较慢。我们在规划设计上会投入很大的精力,反复研磨产品。在新的大运营体系的管控下,我们各项周转指标都有大幅度的提升,意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件。”

张亚东对于土地的关注并不是空穴来风。绿城2018年财报显示,当期共拿地37块,花费土地款517亿元,截止期末共有3247万方土储,其中资产负债表显示,当期可供发展物业为228.4亿元,同比减少10.3%,发展中物业为1178.8亿元,同比增长41.8%,存货为1.2亿元,同比减少70.7%。

4月3日,宁波东部新城地块被绿城以23.4亿元价格拿下,配建2.12万保障房,其中可售楼面价约为2.9万元/平米,目前周边在售高层价格4万元/平米,洋房4.8万元/平米。3月29日,杭州萧山兴议村地块19.7亿元被绿城拿下,其中自持面积占比22%,实际可售楼面价约为3.5万元/平米,而周边在售高层价格为3.5万元/平米,洋房4万元/平米。3月28日,绿城拿下宁波潘火投创地块,成交总价26.9亿元,实际可售楼面价1.8万元/平米,周边二手精装价格为2.5万元/平米。1月30日,杭州余杭未来科技城地块被绿城以9.6亿元价格拿下,实际可售楼面价1.6万元/平米,周边在售高层2.2万元/平米,合院价格4万元/平米。

销售乏力

可供发展的存货不足,是制约绿城接下来发展的重要掣肘。相比2018年的1564亿元,绿城今年制定了2000亿的销售目标,但需要有足以支撑其规模的土储。相比之下,规模小于绿城的金茂有6420万方土储,而绿城一直想与之对标的中海则有9144万方,华润有5957万方。

“房价较大规模上涨仍然不具备基础。”严跃进表示,“杭州市场和宁波市场有一定的楼市泡沫,这是需要警惕的风险,或者说要防范被套的风险。”